פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(269)
תמ"א 38/2 שינוי מיקום דירה
נחתם ע"י ועד הדיירים הסכם עם יזם הסכם על תמ"א 38/2, היה כבר מפגש עם הדיירים - וקיבלנו את תכנית הבנייה, עם מיקומו של כל דייר בבניין החדש.
* מיקום הדירה המיועדת לי, אינו מקובל עלי - ללא חלונות בשירותים, ולאורכה של "כל" הדירה, יש את חדר הדוודים! חוסר איוורור בשירותים, גורם לטחב וסירחון - וחדר הדוודים גורם לרעש בלתי אפשרי, וגם סיכון באם יש שם תקלה!! האם אני יכולה לעמוד על כך שישנו לי את מיקום הדירה? מה אוכל לעשות באם הם יסרבו?
אני נכה קשה, וידוע להם שהם אמורים על פי חוק גם להתאים את הדירה לצרכי, והם אמרו שכך גם ייעשה.
* כיום מתגורר דייר לו אני משכירה את הדירה בנכס האמר - ושכר הדירה מסייע לי להתקיים, (בנוסף לקצבת 100% נכות מביטוח לאומי) - וכאשר הבניין יהרס, מהו המדד שיקבע את גובה שכר הדירה שהם יחוייבו לשלם לי עד שיסתיים ה"פרוייקט" ?
מודה לכם מראש,
אורנה.
אורנה שלום,
הסכם אנו יכול להחתם על ידי הוועד אלא על ידי הדיירים באופן אישי.
ככל שיש לך השגות לגבי התכוניות מציע לך להעלות אותן מול מפקח הבניה שנבחר מטעמכם, עו"ד של הדירים והנציגות.
במקרה שלך שכ"ד נקבע באופן מפורש במסגרת הסכם התמ"א, שימי לב שהוא אמור להיות בקורלציה לסכומים המשולמים לכם כיום (ככל שהם הגיוניים למחיר השוק) ואינו אמור להפגע,
תשלום שכ"ד צריך להשתלם עד לקבלת המפתח לדירה החדשה.
שינוי כפוי בדירה במסגרת תמ"א
שלום,
ברשותי דירה בקומת קרקע בבניין אשר עובר תמ"א.
העבודות החלו לפני כחודשיים וכעת נודע לי שהמיקום המתוכנן של מסתור הגז של הבניין הוא בצמוד למרפסת הדירה, וכי בשל כך על הקבלן לאטום כמחצית מהמרפסת ולמעשה להפוך ויטרינה של כ- 3.5x1.5 מ' לחלון של כ- 1x1 מ'. השינוי הזה לא מוזכר בהסכם התמ"א עליו אני חתום.
האם הדבר חוקי? האם היזם יכול לכפות עלי שינוי כזה בדירה (ואגב כך להוריד משמעותית את ערכה)?
תודה,
רועי
רועי שלום,
ככל שישנו שינוי ברכוש הפרטי שלך ואין לכך כל ציון במסגרת ההסכם, אתה כמובן יכול להתנגד לביצועו כאמור.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
היזם לא הותיר לי מקום על הגג להתקין קולטנים
אבל כרגע בימים אלו,הוא לא דאג להחזיר את דודי השמש והקולטנים למקומם,וזה הצריך מאיתנו הדיירים להזמין אנשי מקצוע ולהתקינם,משה זמנית בעל מקצוע להתקין הסתבר שלא השאיר לי מקום להתקין קולטנים,בטענה שדירה אחרת בביניין שלא יפה לה לפני כן דוד שמש תפסה את מקומי,מה עלי לעשות ?.נכון לעכשיו הדוד מונח על הפיגומים,והוא לא מוכן לתת מענה.
אתי שלום,
מהלך הדברים שאת מתארת עולה כדי הפרה בוטה, גסה ויסודית של ההסכם (כמובן בכפוף לקריאת ההסכם ובחינה מדוקדקת שלו)
על פניו היתי ממליץ כי בהנחה והנחת היסוד שלי נכונה לפנות לעו"ד הדיירים ולבקש ממנו להפעיל את הערבות הבנקאית אשר הוא מחזיק לטובת מקרים מסוג זה,
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
הבדלים בין דירות בתמ"א 38
בבניין בו הנני מתגורר 50 שנה מתכננים לבצע תמ"א 38.
לאחר כל העיבוד של התמורות יצאה החלוקה הבאה:
3 דירות עורפיות (ב-3 קומות) נכנסות עם 3 כיווני אוויר לעסקה ויוצאות איתם בתמורה הסופית. דירה אחת (בקומה הראשונה) מקבלת עוד פיצוי בשוברים של 30000 ש"ח בשל שיפוצה לפני יותר מעשר שנים.
6 דירות חזיתיות (2 בכל קומה) נכנסות עם 3 כיווני אוויר לעסקה ויוצאות עם 2 בלבד, בתמורה הסופית. תוספת השטחים לכולן היא אבסולוטית ולא פרופורציונית למה שנכנס לעסקה - לדירות החזיתיות הישנות שטח הגדול ב- 10 מ"ר מזה של העורפיות.
חלוקת כלל המפרט שווה בין כולן.
אני מתגורר בקומה עליונה, בחזית.
הרוב מושכרות ורק ב-4 מתגוררים בעלים (כולל אותי).
אני התנגדתי לכל אורך הזמן, בעיקר בע"פ, בפגישות וכיו"ב, לחלוקה זאת שכן אני רואה עצמי נפגע מכך שאני מאבד את כיוון האוויר החשוב הזה (חלון מערבי גדול), וכונס אוויר צפוני אשר לידו ואשר אחראיים במידה רבה לאיוורור הדירה לאורך מרבית השנה. הקבוצה "דילגה מעלי" עד כה - 7 חתומים כבר על חוזה בדרכי שיכנוע שונות (בעיקר של "הפרד ומשול"). כאשר המשפחה השמינית תחתום אחשב לסרבן.
אני גם יצאתי נגד הריסת התריסים בדירה הישנה ללא תמורה הולמת חלופית לאיכות חיי ונוחות השימוש עד כה. ניסיתי להגיע עם היזם לפתרון המחלוקת בדרישה להשתתפות שלו בפתרון יקר יותר, אולם הוא מסרב לפצות בטענה שחברי הקבוצה האחרים יתנגדו והפרוייקט ייפול. חשוב לציין שהפיצוי הנדרש היה חלקי בלבל לעומת שווי מוערך שלי לכיוון האוויר האבוד. פתרון זול מאד אשר הצעתי לו כאלטרנטיבה (תריסים פשוטים) גם סורב בשל טענה שהאדריכל המתכנן לא יאשר את הביצוע בשל שינוי קל בעיצוב או מראה חיצוניים (למרות המרחק מהרחוב וכי קשה לראות את הפרטים מלמטה) - קטנוני לדעתי.
החוזה עצמו מנוסח באופן די מגביל השולל אפשרות להתנגד בעתיד, אפילו באם מתגלה שבעלי התפקידים סילפו מידע שמסרו לנו ועליו התבססנו כדי לחתום. החותם מצהיר בו כי קיבל את כל התמורות ההולמות וכי היה לו זמן להיוועץ ואפילו למוסרו לחוות דעת משפטית - אעפ"י שכל עיקרון התמ"א הינו אפס עלויות לבעלי הדירות.
לדעתי, הקבוצה איננה יכולה לגזול ממני זכות קניינית קיימת ולשנותה בכוח "הרוב" ולחייב אותי לתרום כיוון אוויר בנוסף למ"ר לדירה עורפית (= 28000 ש"ח, בערך). לפי כתבה שראיתי בנושא כיווני האוויר, לוי יצחק נתן דוגמאות מעשיות במאמר במגזין "דה מרקר" - "מצפון תיפתח הרעה", 26.08.2005 (מאז מחירי הנדל"ן עוד נסקו), בגבעתיים (אני מתגורר בר"ג) היו פערים של כיוונים זהים לשלי אשר נעו בין 28-34 אלף דולר.
היזם מבטל את זכותי לשווי ערכי עבור אותו הכיוון.
1) מהם הסעדים וההגנה עליהם אני אוכל לבנות כדי למנוע מה שאני רואה כסוג של עושק בחלוקת תמורות בלתי הוגנת ?
2) האם עלי לחתום מכוח האילוץ ?
בתודה ובברכה.
שלום רב,
צר לי אך במסגרת פורום זה לא אוכל להתייחס באופן פרטני לשאלתך הואיל והיא מורכבת וחסרת פרטים רבים, ככל שתחפוץ היתי ממליץ לפנות למשרדי או למשרד אחר שעיקר עיסוקו הינו בתחום המקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
שכ"ט עו"ד
למשל: החברה היזמית מחתימה כעת דיירים על מסמך ראשוני של הסכמתנו לתת לה בלעדיות לבחינת התאפשרות הפרויקט למשך שנה. המסמך כולל מספר סעיפים. זה מסמך שלטעמי עו"ד של הדיירים צריך לראות ולאשר לפני שחותמים עליו. אבל הוא יזכה לעיון עו"ד רק לאחר שיסגור תנאי הייצוג מול היזמים. איך אני מוודאת שמקבלת ממנו ייעוץ הולם שלא מושפע מעמדת היזמים. תודה
רונית שלום,
ראשית, אני מסכים איתך, לא חותמים על שום מסמך לפני שעו"ד מטעם הדיירים בחן אותו והמליץ לחתום עליו.
הפרקטיקה הנהוגה כיום היא שאת המסמך הראשוני עו"ד מטעם הדיירים עושה כשירות, גם אם בסופו של יום הפרוייקט לא יצא לפועל - ולכן אין זה משנה אם שכר טרחתו נסגר בשלב זה.
שנית, במענה לשאלתך הראשונה למעשה ניתן לבקש מהיזם לפקיד מראש את כל שכר הטרחה של עו"ד בידיהם של חברי הנציגות והם אלו שידאגו לשלם לעו"ד לפי קצב התקדמות הפרוייקט - כך מנתקים את הקשר בין היזם לעו"ד מטעם הדיירים.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
תביעה בתמא 38
כמובן שחברה א תבעה אותנו וכל דייר בנפרד, על 2.5 ש״ח. ועשתה הכול בכדי לדחות את המשפט.
כעבור 3 שנים הייזם נכנס להליך של פירוק, ונשארנו עם תביעה עס 2.5 מיליון, תביעה אישית של דיירים קשיי יום, בלי יצוג משפטי.
עכשיו בא ייזם נוסף שמעוניין לייצג אותנו על עו״ד שלו, וזה בתנאי שנמשיך איתו.
אני מאוד מפחד שאנו נכנסים לבור גדול יותר, אבל הדיירים שלא יכולים לשלם, אין להם ברירה ויצטרכו לקחת את הסיכון, שגם חברה זו תפורק ( חברה פקטיבית), ואז הם יצטרכו לשלם על הייצוג, על התביעה, ועוד.
אני אובד עצות וכואב לי על הדיירים שמרגישים אבודים.
אשמח לעצה מקצועית בנידון, או ממי ניתן לקבל עזרה ויעוץ בנושא.
טוני שלום,
פנייתך נגעה לליבי, אשמח לסייע ככל הניתן, אתה מוזמן לפנות אלי ישירות - 03-6329444
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
נזילות בדירת גן תמ"א 38
הקבלן אומר שהדיירים למעלה אמורים לתקן את האינסטלציה אצלם .
את מי צריך להכריח לטפל בזה? הקבלן/ייזם לא אמור לתת לנו מפתחות לדירה מתוקנת ובלי נזילות(לא משנה מאיפה)?
בת שבע,
ככל שמדובר בנזילות שמקורן בדירה למעלה - חובת התיקון היא על הדייר בקומה מעליכם (שהרי הצנרת שלו לא הוחלפה מסגרת התמ"א - אכן זה נשמע מוזר אבל בגלל שמעורבת בניה חדשה וישנה - נוצר המצב האבסורדי הזה), עליכם לבחון את סיבת הנזילה ומקורה על ידי מהנדס ולאחר חוות הדעת לפנות לגורם שאחראי על הבעיה.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
תמר 38 פינוי בינוי
אפי שלום,
כתנאי למתן היתר במסגרת תוכנית פינוי בינוי העיריה אכן יכולה להתנות את המתן ההיתר בפיתוח סביבתי הנדרש כתוצאה מהגדלת מספר התושבים באזור,
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
תמ"א 38 2- תקפות חוזה
ברשותי בית פרטי ישן בן קומה אחת.
חתמתי על חוזה עם קבלן להריסה ובנייה.
בחוזה נקבע שאקבל תמורה אחת במידה ותהיה תמ"א- תוספת של שתי קומות, ותמורה שניה, קטנה יותר, במידה ולא תהיה תמ"א- בנייה לפי תב"ע קיימת.
בעקבות השינוי בחוק, אפשר לבנות לפי תב"ע+ קומה וחצי, כלומר משהו באמצע.
בעקבות השינוי, הקבלן מציע לי את התמורה הדלה יותר.
כמו כן, בחוזה מופיע שניתן לבטל את החוזה אם אין אישור בניה תוך שנה וחצי, וחלפו כמעט שנתיים מהחתימה.
האם אפשר לבטל את החוזה או לדרוש תמורה גדולה יותר?
תודה רבה!
צחי שלום,
לדאבוני ללא קריאה מעמיקה של החוזה עליו חתמת, לא אוכל להשיב באופן רציני על שאלתך,
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
בחירת עורך דין לתמ"א
האם אפשרי שאמליץ עליו ליצג את הבנין כולו ? האם יש בעיה עם זה שאני מכירה אותו?
חנה שלום,
ככל שתהי שקופה עם הדיירים לגבי היכרותך המוקדמת ולרבות שכל הדירות זהות ואין אינטרסים מנוגנים אינני רואה כל בעיה בכך.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
